Transição dialoga diretamente com novas formas de investimento (Arte ilustrativa)

O mercado imobiliário brasileiro atravessa 2025 com sinais consistentes de resiliência e valorização. As vendas de imóveis mantêm estabilidade e, mesmo em cenário de juros altos, a demanda por novas unidades continua firme. Esse movimento reforça a atratividade do setor, que responde por cerca de R$ 359,5 bilhões do PIB nacional e segue sendo um dos pilares da economia. O ambiente fica ainda mais favorável diante da reforma tributária em andamento, que trará “grandes ganhos para o setor imobiliário”, incluindo redução da carga tributária sobre imóveis populares e simplificação das operações. A combinação entre demanda aquecida, potencial de valorização e modernização do sistema fiscal cria um terreno fértil para novos investimentos e projeta o setor como protagonista no próximo ciclo de crescimento.

Uma das mudanças centrais da reforma tributária é a consolidação de tributos indiretos (ICMS e ISS) em um novo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), com previsão de implementação entre 2026 e 2033. Essa unificação tende a eliminar distorções e a reduzir custos de transações imobiliárias. Além disso, o modelo de IVA (ou dual) proposto no texto-base prevê alíquota de 15,9% para operações imobiliárias entre pessoas jurídicas, enquanto pessoas físicas seriam isentas dessa cobrança.

Esse arranjo facilita o planejamento tributário e reestrutura a carga de impostos sobre compra, venda, locação e operação patrimonial. Como destaca Pedro Ros, CEO da Referência Capital, empresa sediada em Brasília, “a simplificação tributária é uma oportunidade de destravar investimentos que hoje ficam paralisados por custos ocultos e insegurança fiscal”.

Impacto

Para dimensionar o impacto, é possível observar que a reforma tributária deve gerar efeitos redistributivos relevantes. Famílias de menor renda tendem a experimentar redução proporcional da carga tributária, enquanto contribuintes de faixas mais altas absorveriam parte desse peso adicional. Embora o foco principal esteja no consumo em geral, os reflexos sobre o setor imobiliário são claros: a simplificação das regras tende a reduzir encargos e riscos envolvidos nas operações, estimulando o crédito e tornando mais viável o financiamento de empreendimentos.

Nesse cenário, fundos imobiliários, locações de curto e médio prazo e imóveis de porte intermediário aparecem como os segmentos mais beneficiados, por operarem com margens sensíveis à carga tributária. Em contrapartida, incorporadoras e empresas que hoje utilizam regimes fiscais especiais precisarão se adaptar, já que esses mecanismos podem ser extintos ou revisados. Assim, haverá ajustes e transições, mas a tendência predominante é a criação de um ambiente mais transparente, no qual investidores possam mensurar riscos e retornos com maior previsibilidade.

Pedro Ros ressalta que essa transição dialoga diretamente com novas formas de investimento que já estão ganhando espaço no Brasil. “Modelos de auto quitação, em que a renda gerada pelo próprio imóvel contribui para o pagamento das parcelas, e o crescimento do short stay em plataformas como o Airbnb mostram como o setor imobiliário vem se adaptando a novos perfis de investidores. A reforma tributária tende a acelerar esse movimento ao reduzir custos e simplificar a tributação dessas operações”, afirma o executivo. Ele acredita que a reforma tributária emerge como um dos vetores mais promissores para impulsionar os investimentos imobiliários nos próximos anos. “Quem souber se posicionar bem nessa transição terá vantagem competitiva no ciclo que se abre após 2026”, conclui.

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